Fachartikel & News

Die Mietpreisbremse

Am 1. Juni 2015 ist die Mietpreisbremse in Kraft getreten. Durch sie sollte die Steigerung der Miethöhe bei Neuvermietungen in Gegenden mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ begrenzt werden.


Die Miet­preis­bremse sollte einen gerecht­en Aus­gle­ich zwis­chen den Inter­essen von Ver­mi­etern und Mietern schaf­fen und ver­hin­dern, dass die Mieten von Woh­nun­gen über ein gewiss­es Maß hin­aus ansteigen. Nach rund zweiein­halb Jahren Erfahrung mit der Miet­preis­bremse ist es Zeit, einen Rück­blick zu wagen.

Regelungen der Mietpreisbremse

In beste­hen­den Mietver­hält­nis­sen kann der Ver­mi­eter die Miete inner­halb von drei Jahren um max­i­mal 20 Prozent erhöhen (Kap­pungs­gren­ze). Zusät­zlich kon­nten die Bun­deslän­der bere­its seit dem 1. Mai 2013 für Gebi­ete mit anges­pan­ntem Woh­nungs­markt die Kap­pungs­gren­ze für Mieter­höhun­gen von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken. Diese Kap­pungs­gren­ze gilt auss­chließlich für beste­hende Mietverträge.

Kern der Miet­preis­bremse ist, dass bei der Wiederver­mi­etung von Bestandswoh­nun­gen die zuläs­sige Miete in Gebi­eten mit anges­pan­ntem Woh­nungs­markt höch­stens auf das Niveau der ort­süblichen Ver­gle­ichsmi­ete zuzüglich 10 Prozent ange­hoben wer­den darf. Von der Miet­preis­bremse sind Neubaut­en ausgenom­men. Ausgenom­men ist außer­dem die erste Ver­mi­etung nach ein­er umfassenden Mod­ernisierung.

Umsetzung ist Ländersache

Die Län­der wur­den ermächtigt, für höch­stens fünf Jahre die Gebi­ete mit ange-span­ntem Woh­nungs­markt auszuweisen. Viele Län­der haben von dieser Möglichkeit inzwis­chen Gebrauch gemacht und Gebi­ete definiert, die der Miet­preis­bremse unter­wor­fen sind.

Die Miet­preis­bremse gilt seit 2015 in Baden-Würt­tem­berg, Bay­ern, Berlin, Bre­men, Ham­burg, Hes­sen, Nor­drhein-West­falen, Rhein­land-Pfalz und Schleswig-Holstein.In Bran­den­burg, Nieder­sach­sen und Thürin­gen wurde sie 2016 einge­führt.

Am 26. Jan­u­ar 2017 hat der Land­tag die Lan­desregierung in Meck­len­burg-Vor­pom­mern aufge­fordert, auf Anfrage der betrof­fe­nen Kom­munen die Miet­preis­bremse durch Rechtsverord­nung zeit­nah einzuführen.

Im Saar­land sowie in Sach­sen-Anhalt wird die Ein­führung der Miet­preis­bremse noch geprüft. In Sach­sen wird davon aus­ge­gan­gen, dass in kein­er säch­sis­chen Gemeinde der Woh­nungs­markt anges­pan­nt ist.

Entscheidungen zur Mietpreisbremse

Die 67. Zivilka­m­mer des Landgerichts Berlin erk­lärte die Miet­preis­bremse für ver­fas­sungswidrig. In einem Hin­weis­beschluss vom 14. Sep­tem­ber 2017 ver­trat­en die Berlin­er Richter die Auf­fas­sung, die Miet­preis­bremse ver­stoße gegen den Gle­ich­heits­grund­satz.

Auch das AG München und das Amts­gericht Ham­burg-Altona hat­ten die Miet-preis­bremse für unwirk­sam ange­se­hen. Die Amts­gerichte erk­lärten allerd­ings die Lan­desverord­nun­gen, mit denen die von der Miet­preis­bremse konkret erfassten Gebi­ete fest­gelegt wer­den, man­gels ord­nungs­gemäßer Begrün­dung für unwirk­sam.

Die Richter der 65. Zivilka­m­mer hat­ten im Urteil vom 29. März 2017 aus­ge­führt, dass gegen die Ver­fas­sungsmäßigkeit der Regelung zur Miet­preis­bremse keine Bedenken bestün­den.

Bestellerprinzip im Maklerrecht

Mit dem gle­ichzeit­ig all­ge­mein gel­tenden Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“ sollte sichergestellt wer­den, dass der­jenige, der den Mak­ler beauf­tragt und in dessen Inter­esse der Mak­ler über­wiegend tätig wird, ihn auch bezahlt.

Um eine Umge­hung des Besteller­prinzips zu ver­mei­den, müssen Verträge über die Woh­nungsver­mit­tlung kün­ftig in Textform (z. B. per E‑Mail) geschlossen wer­den. Eine von diesem Prinzip abwe­ichende Vere­in­barung ist unwirk­sam und bußgeld­be­wehrt.

Beim Kauf und Verkauf eines Objek­ts gilt das Besteller­prinzip im Übri­gen nicht.

Am 21. Juli 2016 hat das Bun­desver­fas­sungs­gericht die Änderun­gen bei den Mak­ler­pro­vi­sio­nen für Miet­woh­nun­gen bestätigt.

Fazit

Es bleibt span­nend zu beobacht­en, wie sich die Recht­sprechung weit­er­en­twick­elt. Es ist zu erwarten, dass sich andere Gerichte der 67. Zivilka­m­mer des Landgerichts Berlin anschließen und in einem Urteil die Miet­preis­bremse als ver­fas­sungswidrig betra­cht­en.


Bei Fra­gen sprechen Sie uns gerne an.

This is a unique website which will require a more modern browser to work! Please upgrade today!